Po skončení deregulace - tisk - středa 8. července 2009
Po deregulaci nájemného se na jeho zvýšení musejí dohodnout obě strany
Konec deregulace nájmů se už reálně přiblížil. Není zatím ale vůbec vyřešeno, jak se budou nájmy zvyšovat po tomto okamžiku, pokud deregulací nedosáhnou obvyklé úrovně na trhu. To vyvolává velkou nejistotu jak u nájemníků, tak i u majitelů domů.
Spory mezi nájemníky a majiteli mohou přerůst i v ostré hádky.
středa 8. července 2009, 6:00
Příští rok deregulace nájmů podle zákona o nájemném skončí ve 450 000 bytech, to je v asi 60 procentech bytů s regulovaným nájmem. Jde zpravidla o obce do 50 000 obyvatel. V krajských městech (s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy) a středočeských městech nad deset tisíc obyvatel skončí deregulace až v roce 2012.
Je tedy na místě otázka, co bude s nájemným po skončení deregulace. V řadě míst totiž ani poté nedosáhne úrovně obvyklé na volném trhu.
Soudy bez opory v zákoně
Občanský zákoník říká, že nájemné „se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak“. Zmíněný zákoník ale nic odlišného neurčuje a žádný zvláštní předpis, který by nahradil zákon o nájemném, zatím neexistuje. Po skončení deregulace se tedy uplatní jen princip dohody.
Pak ale hrozí, že když se pronajímatel s nájemníkem na dalším zvýšení nedohodnou, vznikne opět velmi problémová situace. Majitelé se budou obracet na soudy se žalobami na zvýšení nájemného, ale soudy nebudou mít pro rozhodování o nich jednoznačnou právní oporu.
Vláda sice navrhla novelu občanského zákoníku, v níž se říká, že když nájemné nedosahuje úrovně obvyklé v daném místě a nedošlo k dohodě o nové výši nájmů, mají spory rozhodnout soudy. Návrhem novely se ale Sněmovna odmítla zabývat.
„Byla to velká chyba. Soudy tak nebudou v jednoznačné pozici a bude jim dlouho trvat, než přijdou na to, jak budou rozhodovat. Může tak dojít k patové situaci, nájemné může opět zamrznout a bude se vytvářet napětí ve společnosti,“ uvedl v minulých dnech náměstek ministra pro místní rozvoj Miroslav Kalous (ODS).
Sdružení nájemníků: předejít sporům
S představou, že by spory měly rozhodovat soudy, ale nesouhlasí Sdružení nájemníků. „Soudy přece nemohou rozhodovat o výši nájmů při každém sporu. Měl by být přijat nový zákon o nájemném, který bude určovat, jak se bude postupovat po deregulaci,“ řekl před časem Právu místopředseda sdružení Milan Taraba. Takový zákon mají podle něj třeba v Německu a v Rakousku.
Soudy se už i nyní sice zabývaly spory o výši činží, ale šlo jen o desítky případů, které se týkaly výlučně nájemného do konce roku 2006, tedy do účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného.
Výše nájemného po deregulaci (za m2 bytu* standardní kategorie, příklady měst, v Kč, při plném využití možností zákona) |
|||
Obec | Dnes | Cílové náj. | Rok |
Praha 4 |
81,96 | 127,55 | 2012 |
České Budějovice | 42,87 | 66,18 | 2012 |
Hradec Králové | 55,00 | 90,60 | 2012 |
Jihlava | 43,39 | 73,42 | 2012 |
Liberec | 44,47 | 63,16 | 2012 |
Pardubice | 44,66 | 72,69 | 2012 |
Plzeň | 52,02 | 82,10 | 2012 |
Ústí n. L., o. město | 22,37 | 29,47 | 2010 |
Brno-Líšeň | 45,85 | 92,51 | 2012 |
Olomouc | 54,91 | 83,99 | 2012 |
Ostrava** | 34,58 | 50,02 | 2010 |
Znojmo | 35,50 | 56,00 | 2010 |
Krnov | 25,28 | 38,05 | 2010 |
Havlíčkův Brod | 34,70 | 49,46 | 2010 |
*pokud má daná obec v současnosti více úrovní nájemného, vybíráme jen jeden příklad, **obvod Mariánské Hory a Hulváky.
Nájemné uvedené za 1 m2 v roce 2010 nebo 2012 znamená jen maximální možné nájemné, které dovoluje zákon po vydání sdělení MMR. Vlastník bytu může, ale také nemusí tuto maximální možnost využít.
Vladimír Čechlovský, Právo